Blisko pół miliona za przedszkole. Miasto broniło się dokumentem z innym adresem

Informacja o budowie w 1975 roku miała pomóc miastu uniknąć zapłaty za korzystanie z nieruchomości, na której mieści się Miejskie Przedszkole nr 3. Sądy odrzuciły tę obronę, zwracając uwagę m.in. na dokument z adresem przy innej ulicy. Poznaliśmy uzasadnienia obu wyroków. Na wykonanie prawomocnego wyroku miasto zabezpieczyło 459 tys. zł.

O wyroku w sprawie przedszkola oraz wyjaśnieniach burmistrza Huberta Betlejewskiego pisaliśmy już na OstrowMaz24.pl. Teraz możemy dokładniej odtworzyć przebieg sporu ze Spółdzielnią Mieszkaniową Lokatorsko-Własnościową "Nasz Dom". Z uzasadnień wyroków Sądu Okręgowego w Ostrołęce oraz Sądu Apelacyjnego w Białymstoku wynika, jak miasto próbowało podważyć żądanie zapłaty, jakie dokumenty przedstawiało i dlaczego przegrało w obu instancjach.

Sprawa dotyczy nieruchomości przy ul. Armii Krajowej 2. Jej sytuacja prawna była bardziej skomplikowana, niż może sugerować określenie "miejskie przedszkole". Jak ustalił sąd, grunt jest własnością miasta, ale spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego. Daje ono spółdzielni uprawnienia do korzystania z terenu, których miasto jako właściciel gruntu nie mogło pomijać.

Według ustaleń sądów budynek powstał w latach 80. w ramach inwestycji spółdzielczej. W dokumentacji występował początkowo jako żłobek. Zachowały się m.in. materiały projektowe i kosztorysy z lat 1984-1987, a protokół odbioru obiektu wskazuje na 23 grudnia 1987 roku. Budynek został następnie oddany miastu do użytkowania. Żadna ze stron nie potrafiła jednak podać dokładnej daty tego przekazania ani przedstawić umowy potwierdzającej prawo miasta do korzystania z budynku.

Jedna umowa była bezsporna. W czerwcu 2001 roku miasto wynajęło od spółdzielni około 100 m² gruntu pod dobudowę wiatrołapu, szatni i podjazdu dla osób z niepełnosprawnościami. Ustalono czynsz w wysokości 100 zł miesięcznie plus VAT. Umowę zawarto na czas nieokreślony.

Pozostała część zajmowanego terenu, licząca 3932 m², nie była objęta tym najmem. To za korzystanie z niej spółdzielnia domagała się pieniędzy. Roszczenie obejmowało okres od 1 stycznia 2018 roku do 30 kwietnia 2021 roku, czyli 40 miesięcy. Wynagrodzenie wyliczano według powierzchni gruntu.

Zanim sprawa trafiła do sądu, strony rozmawiały o uregulowaniu sytuacji. Już w październiku 2019 roku spółdzielnia zaproponowała podjęcie rozmów. Na spotkaniu w grudniu ustalono, że miasto zleci wycenę pozwalającą określić stawkę za korzystanie z terenu. Kolejne spotkanie odbyło się w październiku 2020 roku. Porozumienia nie osiągnięto.

Różnice w wycenach były duże. Miasto przyjmowało stawkę 0,84 zł miesięcznie za metr kwadratowy. Rzeczoznawca działający na zlecenie spółdzielni oszacował ją na 3,31 zł. W listopadzie 2020 roku spółdzielnia zaproponowała stawkę niższą od własnej wyceny: 2,08 zł za metr.

W maju 2021 roku spółdzielnia wezwała miasto do zapłaty ponad 335 tys. zł. W pozwie wniesionym w lipcu domagała się ponad 327 tys. zł wraz z odsetkami. Miasto początkowo kwestionowało przede wszystkim stawkę i możliwość uzyskania takiego czynszu za teren. Podnosiło również zarzut przedawnienia i kwestionowało swój obowiązek zapłaty.

W toku procesu biegły sądowy wyliczył stawki niższe od żądanych przez spółdzielnię: od 1,69 zł za metr w 2018 roku do 1,82 zł w 2021 roku. Łączne wynagrodzenie oszacował na około 272,6 tys. zł. W styczniu 2023 roku spółdzielnia ograniczyła pozew do tej kwoty, rezygnując z żądania około 54,6 tys. zł.

W tym samym miesiącu miasto przedstawiło argument, który stał się jednym z głównych elementów dalszej obrony. W piśmie z 31 stycznia 2023 roku powołało się na informację o działce, według której budynek powstał w 1975 roku. Miało to oznaczać, że istniał już przed zawarciem pod koniec lat 70. umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste na rzecz spółdzielni.

Miasto argumentowało, że w umowie nie przeniesiono własności istniejącego już budynku. Wywodziło z tego nieważność umowy i brak podstaw do żądania zapłaty przez spółdzielnię. Rok budowy miał więc pomóc zakwestionować sam obowiązek płacenia.

Znaczenie miały jednak również dokumenty dotyczące oddania gruntu spółdzielni w użytkowanie wieczyste. Opisywały działkę jako niezabudowaną i zobowiązywały spółdzielnię do jej zabudowy. Sąd uwzględnił te zapisy przy ocenie twierdzenia miasta, że przedszkole istniało już wcześniej.

Spółdzielnia odpowiedziała dokumentacją dotyczącą budowy w latach 80. Zakwestionowała również informację o roku 1975. Sądy zwróciły uwagę, że dokument przywoływany przez miasto zawierał adres przy ul. Widnichowskiej, podczas gdy przedszkole znajduje się przy Armii Krajowej.

- Ulica Widnichowska znajduje się w zupełnie innej części miasta Ostrów Mazowiecka i przy nr 4 tejże ulicy znajduje się Szkoła Podstawowa nr 3 im. J. Korczaka. Stąd można domniemywać, że doszło do pomyłki w załączonym dokumencie obu tych budynków - napisał Sąd Apelacyjny w Białymstoku.

Nie zgadzała się także powierzchnia obiektu. W zakwestionowanym dokumencie było 575 m², podczas gdy dokumentacja budynku przedszkola wskazywała 711,40 m² powierzchni zabudowy. Sąd przedstawił możliwą pomyłkę dotyczącą budynków jako przypuszczenie wynikające z tych rozbieżności.

Miasto poszukiwało dokumentacji pozwalającej ustalić datę budowy. Zwracało się do starosty ostrowskiego, Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego oraz delegatury Mazowieckiego Urzędu Wojewódzkiego w Ostrołęce. Sąd Apelacyjny uznał jednak, że miasto nie udowodniło, iż budynek powstał przed oddaniem gruntu spółdzielni w użytkowanie wieczyste.

Nie przekonały sądu również zeznania byłego prezesa spółdzielni. Świadek wspominał budowę w latach 70., ale nie pamiętał dokładnego roku. Pamiętał natomiast, że inwestorem była spółdzielnia. Sąd uznał jego relację dotyczącą czasu budowy za sprzeczną z pozostałymi dowodami.

Sąd Okręgowy w Ostrołęce wydał wyrok 7 grudnia 2023 roku. Zasądził od miasta około 272,6 tys. zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 12 sierpnia 2021 roku do dnia zapłaty. Obciążył je również kosztami. W części, z której spółdzielnia zrezygnowała, postępowanie umorzył. Nie uwzględnił też żądania odsetek za wcześniejszy okres, liczony od wniesienia pozwu.

Sąd Okręgowy podkreślił przy tym, że prowadzenie publicznego przedszkola nie zwalniało miasta z obowiązku uregulowania zasad korzystania z nieruchomości. Wymienił możliwe rozwiązania, w tym zawarcie odpowiedniej umowy i uporządkowanie stanu prawnego. W jego ocenie wykonywanie zadań publicznych nie mogło odbywać się kosztem praw spółdzielni i bez należnej rekompensaty.

Miasto odwołało się od tego rozstrzygnięcia. Domagało się oddalenia powództwa w całości, a ewentualnie uchylenia wyroku i ponownego rozpoznania sprawy. Podważało ocenę dokumentów i zeznań oraz ustalenie, że budynek powstał w latach 80. Powróciło także do argumentu o nieważności umowy ze spółdzielnią.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego nawet udowodnienie wcześniejszej budowy nie wystarczyłoby do uznania w tej sprawie umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste za nieważną. Sąd odwołał się przy tym do przepisów obowiązujących w przeszłości i orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Obrona miasta obejmowała również twierdzenie, że skoro spółdzielnia oddała mu budynek do użytkowania, strony nadal łączy niewypowiedziana umowa użytkowania lub użyczenia. Sąd odrzucił ten argument. Zwrócił uwagę na umowę najmu z 2001 roku: miasto nie wyjaśniło przekonująco, po co zawierało ją dla 100 m² gruntu, skoro twierdziło, że miało już prawo do korzystania z całej nieruchomości.

Miasto powoływało się też na wykonane prace budowlane. Dokumenty potwierdzały rozbudowę i remonty z 2001 oraz 2016 roku, w tym dobudowę wiatrołapu, szatni i podjazdu oraz dostosowanie klatek schodowych do wymagań przeciwpożarowych. Spółdzielnia nie zaprzeczała, że miasto poniosło te nakłady. Sąd uznał jednak, że dokumenty te dowodzą prac przy istniejącym obiekcie, a nie tego, że miasto wybudowało pierwotny budynek lub jest jego właścicielem.

Sądy odrzuciły również twierdzenie o korzystaniu z nieruchomości w dobrej wierze. W ich ocenie miasto wiedziało o braku podstaw do zajmowania pozostałej części terenu. Znaczenie miała zarówno umowa obejmująca tylko 100 m², jak i ujawnione w księdze wieczystej prawo spółdzielni. Przejęcie własności gruntu przez miasto w wyniku komunalizacji nie spowodowało wygaśnięcia tego prawa.

- Ustalenie statusu prawnego przejmowanej nieruchomości wymagało jedynie oczywistej i możliwej weryfikacji dokumentów. Staranności tego rodzaju strona pozwana wówczas nie dochowała - ocenił Sąd Okręgowy.

Sąd Apelacyjny podzielił tę ocenę, uznając, że miasto było posiadaczem w złej wierze co najmniej od 2001 roku. Podkreślił też, że spółdzielnia mogła żądać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez wcześniejszego występowania z osobnym pozwem o jej wydanie.

Choć podczas negocjacji strony spierały się o wysokość stawki, na etapie apelacji miasto nie kwestionowało już wysokości wynagrodzenia ustalonego przez biegłego. Nadal próbowało doprowadzić do oddalenia żądania zapłaty, podważając jego podstawy.

- Również pozwany nie kwestionował wysokości wynagrodzenia w przedmiotowej apelacji. Stąd też w ocenie Sądu Apelacyjnego zasądzona kwota wynagrodzenia należnego powodowi została ustalona w sposób niebudzący zastrzeżeń - czytamy w uzasadnieniu.

Cały spór sądowy trwał niemal pięć lat i objął rządy dwóch burmistrzów. Jerzy Bauer kierował miastem od grudnia 2014 roku do 6 maja 2024 roku. Na jego kadencje przypadały okres objęty roszczeniem, opisane negocjacje, wniesienie pozwu przez spółdzielnię oraz proces przed Sądem Okręgowym. Za jego rządów miasto przedstawiło argument dotyczący 1975 roku i przegrało sprawę w pierwszej instancji.

Hubert Betlejewski objął funkcję 6 maja 2024 roku. Postępowanie trwało jeszcze ponad dwa lata. W marcu 2026 roku Sąd Apelacyjny przesłuchał kolejnych świadków. Według uzasadnienia potwierdzili oni, że w chwili ustanawiania użytkowania wieczystego budynku przedszkola jeszcze na tym gruncie nie było.

W odpowiedzi na nasze wcześniejsze pytania Betlejewski podkreślał, że najważniejsze decyzje zapadły za poprzednich władz.

- Główne i kluczowe decyzje dotyczące prowadzenia przedmiotowego postępowania oraz rozmów ze Spółdzielnią zostały podjęte w poprzedniej kadencji władz Miasta. Powództwo zostało wniesione do Sądu w 2021 r., a zasadnicze decyzje procesowe zapadły na etapie prowadzenia sprawy w tym okresie - odpowiedział burmistrz Hubert Betlejewski.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku oddalił apelację miasta 18 czerwca 2026 roku. Zasądził też dodatkowe 10,8 tys. zł zwrotu kosztów zastępstwa procesowego spółdzielni. Koszty zasądzone na jej rzecz za obie instancje wyniosły łącznie około 32,3 tys. zł. Do tego doszło około 1,6 tys. zł wydatków należnych Skarbowi Państwa. Razem daje to blisko 34 tys. zł.

Podczas sesji 8 lipca na wykonanie wyroku zabezpieczono 459 tys. zł. Skarbnik Anna Wilczyńska przedstawiła podział tej kwoty: około 275 tys. zł należności głównej, 150 tys. zł odsetek i 34 tys. zł kosztów postępowania.

Betlejewski mówił podczas lipcowej sesji o zaskoczeniu wysoką kwotą. W odpowiedzi na nasze pytania podał, że miasto poznało wysokość roszczenia po doręczeniu wezwania do zapłaty w 2021 roku, gdy burmistrzem był Jerzy Bauer. Żądanie odsetek znalazło się w pozwie, a pierwszy wyrok nakazujący zapłatę należności wraz z odsetkami zapadł w grudniu 2023 roku, również za rządów Bauera. Betlejewski wiązał narastanie odsetek przede wszystkim z czasem rozpoznawania sprawy przez sądy obu instancji.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny opisał również osobny proces między miastem a spółdzielnią. Tym razem to miasto pozwało spółdzielnię, domagając się ustalenia, że budynek przedszkola w całości należy do niego. Sąd Okręgowy w Ostrołęce nie uwzględnił tego powództwa w wyroku z 29 maja 2025 roku. Sąd Apelacyjny przywołał to rozstrzygnięcie, wyraźnie zaznaczając, że było nieprawomocne.

W sprawie o zapłatę Sąd Apelacyjny uznał, że miasto nie wykazało prawa do korzystania ze spornej części nieruchomości i co najmniej od 2001 roku było jej posiadaczem w złej wierze. Oddalił apelację, a wyrok nakazujący zapłatę należności wraz z odsetkami stał się prawomocny.